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Expertises Immobilières
Bruno GARCIA
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Méthodes d'évaluation.
Différentes méthodes d’évaluation sont employées par les experts. Elles sont suivant les cas utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres.
Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive (et sa responsabilité professionnelle), là où les méthodes habituelles sont tenues en échec (voir ci-après paragraphe intitulé Cas particuliers : l’évaluation de bâtiments, atypiques, monovalents, pollués ou dégradés)
La méthode de comparaison directe :
Cette méthode est à la fois la plus courante et la plus facile à mettre en œuvre.
Elle consiste à se procurer (auprès de l’administration, ou des professionnels compétents) des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.
L’estimation de la valeur vénale de biens immobiliers, par la méthode de comparaison directe, prend ainsi en compte un panel de critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs (surface, qualité de l’emplacement et de la vue, ensoleillement, qualité de la construction, équipements et confort, état d’entretien des lieux, destination), sur le marché de la vente amiable.
Des éléments de comparaison sont ainsi recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe par capitalisation du revenu (pour dégager une valeur moyenne théorique).
La méthode par capitalisation du revenu :
Cette méthode consiste à prendre en compte ce qu’il est d’usage de considérer, pour un investisseur, comme un retour sur investissement raisonnable, s’agissant de biens analogues.
La valeur patrimoniale théorique, des biens considérés, est ainsi extrapolée, à travers l’investissement raisonnable, à engager, en contrepartie du revenu constaté (ou potentiel) desdits biens.
Cette méthode s’applique, soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.
Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe (pour dégager une valeur moyenne théorique).
La méthode par capitalisation du revenu peut être comme un traitement embryonnaire du légitime retour sur investissement, mis en évidence par la méthode des discounted cash flow (DCF).
La méthode promoteur :
La méthode promoteur consiste à estimer la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d’une opération de construction immobilière (et revente), optimisant le potentiel urbanistique du terrain.
Cette méthode intègre l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels flux entrant (prix de cession des immeubles).
La méthode promoteur consiste, pour commencer à entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la surface développée optimale, supportée par le terrain et à établir la valeur de marché d’appartements (ou autre), réalisables sur ledit terrain.
La valeur du terrain (ou des immeubles bâtis à démolir) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable.
On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.
Cas particulier : l'évaluation de bâtiments atypiques, monovalents, pollués ou dégradés :
L’expert est souvent confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes ci-dessus.
Le cas qui vient le plus souvent à l’esprit, pour l’expert, s’agissant de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché, est le cas de bâtiments utilisés hors le contexte d’une véritable économie de marché, tels qu’écoles, hôpitaux, maisons de retraites.
Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones ou aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et monovalente des volumes existant.
Lors d’opérations de fusions ou acquisition entre cliniques privés, par exemple, l’expert est confronté à des difficultés analogues. Dans ce cas, cependant, le recours à la méthode des DCF offre une meilleure perspective.
Le cas le plus épineux est celui d’installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées (voire polluées). Dans ce cas, la valeur théorique est appréciée, à dire d’expert, principalement en fonction de leur intérêt patrimonial.